Häufige Fragen - Binko & Hofmann Immobilien

Darauf ist beim Hauskauf zu achten!

Lage, Lage, Lage und Bauweise

Wir von BINKO & HOFMANN Immobilien achten bei einer Immobilienbewertung auf eine Reihe von Fakten. Dazu gehören die derzeitige Bausubstanz, ein eventueller Modernisierungsstau und ausstehende energetische Sanierungsarbeiten, die für Sie als Käufer teuer werden können. All diese Faktoren werden bei der Bewertung und Festlegung des aktuellen Marktpreises von Immobilien durch uns berücksichtigt. Worauf wir noch achten und wie Sie sich am besten auf eine Hausbesichtigung vorbereiten können, erfahren Sie im Folgenden.

Lage
Bei vielen Käufern zählt der bekannte Ausspruch „Lage, Lage, Lage“. Beliebt sind Alleinlagen oder Randlagen in Städten und Gemeinden (weniger Nachbarn), Immobilien mit besonderem Ausblick (Blick über die Felder, Wasserblick, Stadtpanorama) oder Immobilien in begehrten Lagen (Stadtzentrum, Seegrundstück). Wenn Sie Inhaber einer Immobilie mit oben genannten Kriterien sind, sollten Sie sich vor Vermarktungsstart über die aktuellen Marktpreise und die Angebot/Nachfrage-Situation erkundigen. Denn hier handelt es sich ggf. um ein Objekt, dass besonders gefragt ist und am Markt einen besonders guten Preis erzielt.

Infrastruktur
Entscheidend bei den meisten Immobilien ist die Infrastruktur des Ortes/Stadteils oder der unmittelbaren Umgebung. Sind Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten vorhanden? Sind Ärzte und Apotheken, gar Fachärzte oder Krankenhäuser vor Ort? Liegt die Immobilie günstig innerhalb einer städtischen Lage oder zumindest in unmittelbarer Nähe zu einer größeren Stadt und ist daher aufgrund der Infrastruktur, beruflicher Möglichkeiten oder als Erholungsort beliebt? Dies sind wichtige Aspekte für junge Familien und ältere Menschen.

Erreichbarkeit und Mobilität
Wie sind die Erreichbarkeit und Mobilität im Umkreis zur Immobilie zu bewerten? Für zukünftige Immobilieneigentümer oder Mieter sind PKW-Stellplätze vor der Immobilie ein großes Plus.

In einigen Städten ist dies undenkbar, dafür ist hier wichtiger, ob der öffentliche Personennahverkehr (ÖPNV) gut ausgebaut ist oder ob es einen Bahnanschluss oder gar einen nah gelegenen Flughafen gibt. Arbeitsstätten, Schulen oder Krankenhaus müssen in der Regel innerhalb eines persönlich festgelegten Radius oder Zeitrahmens erreichbar sein. Daher sollte in der Lagebeschreibung die Entfernung (Zeit oder Distanz) zur Innenstadt oder Verkehrsknotenpunkten erwähnt werden.

Alter und Bauweise
Massiv gebaute Häuser sind bei Suchkunden nach wie vor sehr beliebt. Auch immer beliebter werden zudem Fertighäuser. Der bundesweite Marktanteil von Fertighäusern bei Ein- und Zweifamilienhäusern lag 2018 bei 19 %. Damit konnte die Fertighausbranche seit 2005 einen Zuwachs um 5 % verzeichnen. Doch noch immer ist es um den Ruf von Häusern, die in Fertigteilbauweise errichtet werden, nicht bei allen Kaufinteressenten gut bestellt. Minderwertige Bauweise, eine Anfälligkeit für Feuchtigkeit und Schimmel, schlechte Isoliereigenschaften und derlei Gründe werden oftmals angeführt. Dies sind Risiken, die der Vergangenheit angehören. Die heutigen Fertighäuser bringen teilweise in Bezug auf Wärmeeffizienz oder Wärmedämmeigenschaften sogar erhebliche Vorteile gegenüber einer Massivbauweise mit sich.

Wenn Sie ein Fertighaus der 1960er oder 1970er Jahre kaufen möchten, ist in einigen Fällen Vorsicht und sorgfältige Prüfung geboten. Risse in den Wänden können unter Umständen auf eine fachmännisch zu überprüfende Bausubstanz hinweisen. Zudem sind Außenwände dieser Jahrzehnte teilweise erheblich dünner als heutige Baustandards vorgeben, sodass sie aufgrund der Materialbeschaffenheit oder Außenwandschäden von Feuchtigkeit angegriffen sein können. Bankenfinanzierungen sind bei gebrauchten Fertighäusern zudem schwieriger zu bekommen; der ermittelte Beleihungswert liegt vermutlich geringer als bei einem massiv errichteten Haus gleichen Baujahres.

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Energetische Modernisierung, Bauunterlagen und eingetragene Lasten

Dach
Achten Sie unbedingt darauf, ob seit Errichtung des Hauses entscheidende energetische Modernisierungen vorgenommen wurden. Dazu gehört ein Blick auf das Dach. Wurde das Dach seit Erbauung erneuert oder zumindest in Bezug auf die Dämmung nachgebessert? Ein Dach hat je nach Material (Pfanne, Dachpappe) eine begrenzte Lebensdauer. Bei Pfannen kann grob von einer Lebensdauer von 40-50 Jahren ausgegangen werden, wobei dieser Wert natürlich nicht allgemeingültig ist. Dennoch: kaufen Sie heute ein Haus aus den 1970er Jahren, sollte das Dach erneuert oder die Dämmung entscheidend verbessert worden sein. Ansonsten müssen Sie Kosten für eine Erneuerung innerhalb der nächsten 10 Jahre einplanen. Bei einer Dachneueindeckung sind dann die erforderlichen Dämmungen im Sinne des Gebäudeenergiegesetzes (vormals Energieeinsparverordnung) zu beachten; eine Aufsparrendämmung ist bei einer Neueindeckung ratsam.

Heizung
Eine Ölheizung entspricht nicht mehr dem aktuellsten Stand, auch wenn in den letzten Jahren ein Austausch von Teilen vorgenommen wurde und somit eine volle Funktionsfähigkeit gewährleistet ist. Das von der Bundesregierung 2019 auf den Weg gebrachte Klimapaket spricht sich für eine langfristige Erneuerung von Ölheizungen aus. Eine moderne Gasbrennwert-Heizung mit Solarunterstützung oder eine kompakte Wärmepumpenheizung ersparen nach der Anschaffung erhebliche Energiekosten. Eine Wärmepumpenheizung mit der richtigen Auslastung für die Quadratmeterzahl der Immobilie sorgt für eine angenehme Raumwärme. So funktioniert die Wärmepumpenheizung in einigen Systemen mithilfe der Absaugung von gebrauchter Raumluft. Die Raumluft wird gegen ein Kältemittel gespielt, wodurch Energie erzeugt wird. Zeitgleich erfolgt eine passive Zuführung von Außenluft. Eine andere Art von Wärmepumpenheizung, die sogenannte Erdwärmepumpe/Solepumpe oder Geothermie, generiert Energie aus dem Erdreich. Dafür werden Bohrungen auf Ihrem Grundstück vorgenommen. Es werden in beiden Fällen teils beeindruckende Energieverbrauchswerte im Jahr (vorausgesetzt die Bausubstanz lässt geringe Energieverbrauchswerte zu) erzielt. Insbesondere seit der Energiekrise, Gasmangellage und der steigenden Inflation, achten Käufer verstärkt auf Nebenkosten und energetische Aspekte. Die Wärmepumpen sind daher seit 2020 Jahren beliebter denn je. Das hat zur Folge, dass sich die Preise einer Wärmepumpe seitdem teilweise verdoppelt haben. In Kombination mit einer Photovoltaikanlage ist der Einbau einer Wärmepumpe, insbesondere in Kombination mit einer Fußbodenheizung, dennoch sinnvoll.

Wichtig sind die Nachrüstpflichten bei Bestandsimmobilien:
Heizkessel, die vor 1978 eingebaut wurden, mit flüssigen Brennstoffen genutzt werden und eine Nennleistung von mindestens 4 Kilowatt haben, müssen bereits seit der Energieeinsparverordnung (ENEV 2014) durch moderne Brennwertkessel ausgetauscht werden. Zudem dürfen Sie als Eigentümer bis Ende 1984 eingebaute Heizkessel seit dem Jahr 2015 nicht mehr betreiben. Alle Kessel, die 1985 oder danach eingebaut wurden, dürfen nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden.

Seit dem 1. Januar 2019 müssen Sie für Heizkessel, die vor 1996 installiert wurden, ein Energieeffizienz-Label vorweisen, auf dem die Energieeffizienz angegeben ist. Fordern Sie am besten ein Etikett bei Ihrem Schornsteinfeger an, der dieses bei der nächsten Kontrolle in der Regel kostenlos anbringt.

Die Anforderungen ändern sich stetig, wie das Klimapaket der Bundesregierung deutlich macht. Die aktuellen Regelungen zu den Austauschpflichten sind derzeit im GEG, dem Gebäudeenergiegesetz geregelt, und zwar unter „§ 72 Betriebsverbot für Heizkessel, Ölheizungen“.

Fenster
Holzfenster sind – je nach Holzart – der Witterung in besonderem Maße ausgesetzt. Stehendes Wasser auf Fensterrahmen kann langfristig problematisch werden. Auch Fenster auf wetterseitig beanspruchten Fassadenseiten sind stärkerem Einfluss durch Wind und Regen ausgesetzt. Achten Sie bei der Begutachtung der Immobilie darauf, ob Rahmen porös oder gar morsch sind. Im Rahmen der Scheibe können Sie oftmals das Herstellungsjahr des Fensters ablesen und somit das ungefähre Einbaujahr ermitteln. Kunststofffenster sollten eine Zweifachverglasung mit Isolierung aufweisen. Planen Sie ggf. den Austausch von Fenstern zugunsten einer Dreifachverglasung ein, sofern der Austausch unter Berücksichtigung der vorliegenden Dämmstärke der Außenwände sinnvoll ist.

Modernisierungen
Häufig entsprechen die Bäder oder Küchen nicht dem optischen Geschmack der neuen Käufer. Es empfiehlt sich bei Erneuerung der Räume, mindestens zwei Angebote von Sanitärfirmen einzuholen. Nicht jeder Handwerksbetrieb berücksichtigt bei der Angebotserstellung die für Sie wichtigen Aspekte aus dem Erstgespräch. So unterscheiden sich Angebote oft erheblich. Auch Fußbodenbeläge und Wandverkleidungen sind in einigen Fällen vor Einzug zu erneuern. Planen Sie für alle Modernisierungsarbeiten großzügig Zeit und finanzielle Mittel ein.

Mängel
Seien Sie bei der Besichtigung besonders aufmerksam und suchen Sie nach Mängeln. In der Regel wird Sie der Eigentümer oder Makler auf vorhandene Mängel hinweisen. Hierzu sind beide Seiten ganz klar verpflichtet. Schauen Sie jedoch auch selbst mit Adleraugen und holen Sie sich ggf. fachmännische Unterstützung. Es ist kein Weltuntergang, wenn der Keller feucht ist, es muss jedoch bekannt sein, woher die Feuchtigkeit rührt, um Kosten zur Behebung einschätzen zu können. Liegt/lag ein Wasserschaden vor oder muss die Drainage erneuert werden? Die Kosten sind natürlich unterschiedlich hoch und müssen bei der Kaufpreisverhandlung berücksichtigt werden.

Unterlagen
Lassen Sie sich die Grundrisse, Baugenehmigungen, Grundbuchauszüge und einen Nachweis über die Wohngebäudeversicherung vorlegen. Es ist wichtig, dass Sie wissen, ob alle Ausführungen von Anbauten baugenehmigt sind und ob der Verkäufer zwischen Wohn- und Nutzfläche unterscheidet. Ein guter Immobilienmakler wird daher die Bauakte studiert und vorliegende Baugenehmigungen zusammengetragen haben. Vermutlich benötigen Sie die Unterlagen auch für Ihre Bank, sodass der Beleihungswert der Immobilie im Rahmen der Prüfung einer Finanzierung ermittelt werden kann.

Lasten
Prüfen Sie hier besonders das Grundbuch und das Baulastenverzeichnis. Achten Sie im Grundbuch auf die Eintragungen in Abteilung II. Gibt es ggf. ein Wegerecht für Dritte über Ihr Grundstück? Kann eine dritte Person aufgrund eines eingetragenen Wohnrechts oder Nießbrauchrechts Nutzungsansprüche erheben? Liegen Eintragungen im Baulastenverzeichnis vor?

Rufen Sie uns bei Fragen gern direkt an, wir beraten Sie.

Hinweis:
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