Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf

Für Hauskäufer ergeben sich früh Fragen zu den Gesamtkosten. Wir fassen die gängigen Kaufnebenkosten einmal für Sie zusammen.

Diese Kosten können erheblich sein und sollten bei der Finanzplanung unbedingt berücksichtigt werden. Auch die möglichen Sanierungskosten sollten bei der Kalkulation nicht außer Acht gelassen werden.

Welche Kaufnebenkosten fallen also im Einzelnen an?

Grunderwerbsteuer
Der Käufer erhält nach der Beurkundung einen Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und liegt in Bayern bei 3,5 %, während in Schleswig-Holstein der Höchstsatz von 6,5% fällig wird. Beim Immobilienkauf in Hamburg fallen 5% Grunderwerbssteuer an. Dieser Prozentsatz ist auf den im Kaufvertrag festgehaltenen Kaufpreis zu zahlen.

Notar- und Grundbuchkosten
Für den Kaufvertrag und die Eintragung ins Grundbuch wird ein Notar benötigt. Die Kosten für den Notar und die Grundbucheintragung richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und sind gesetzlich festgelegt. In der Regel betragen diese Kosten zwischen 1% und 1,5% des Kaufpreises.

Maklerprovision
Falls ein Makler in den Kaufprozess involviert ist, fällt eine Maklerprovision an. Die Höhe der Maklerprovision variiert und ist in Deutschland nicht gesetzlich geregelt. In der Regel liegt die Provision zwischen 3% und 7% des Kaufpreises. Es gibt jedoch auch Immobilienmakler, die eine feste Provision in Höhe von beispielsweise 10.000 Euro berechnen.

Eine Beispielrechnung zu den Kaufnebenkosten

Ein Beispiel: Ein Käufer plant den Kauf einer Immobilie zum Preis von 500.000 Euro. Zusätzlich fallen Sanierungskosten in Höhe von 50.000 Euro an. Die Kaufnebenkosten summieren sich in unserem Beispiel auf insgesamt 52.500 Euro und setzen sich zusammen aus 6 % Grunderwerbsteuer (bspw. in Berlin, entspricht 30.000 Euro), aus ca. 1,5 % (bzw. 7.500 Euro) Notar- und Gerichtskosten (Amtsgericht bzw. dortiges Grundbuchamt) sowie der Maklerprovision von beispielsweise 3 % bzw. ca. 15.000 Euro. Insgesamt belaufen sich die Gesamtkosten dann auf auf 602.500 Euro inkl. der erforderlichen 50.000 Euro Sanierungsbudget.

Es ist also wichtig, dass Käufer die Kaufnebenkosten und möglichen Sanierungskosten frühzeitig abschätzen und diese in die Finanzplanung einbeziehen. So können unerwartete Kosten vermieden und der Kauf der Traumimmobilie bestmöglich vorbereitet werden. Als Immobilienmakler stehen wir Ihnen bei diesem Prozess gerne zur Seite und unterstützen bei der Suche nach der passenden Immobilie sowie der Planung der anfallenden Kosten.

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Sanierungskosten als Kostenfalle ausschliessen!

Sanierungskosten: Beim Kauf einer Immobilie können zusätzlich zu den Kaufnebenkosten auch Sanierungskosten anfallen. Insbesondere bei älteren Immobilien können die Kosten hierfür schnell beachtlich sein sein. Zu den möglichen Sanierungskosten zählen beispielsweise die Erneuerung von Fenstern, Dächern oder Böden sowie die Modernisierung von Bädern und Küchen. Auch die Anpassung der Heizungs- und Elektroanlage an aktuelle Standards kann erforderlich sein. Die Sanierungskosten sollten unbedingt in die Finanzplanung einbezogen werden, um später nicht unerwartet in finanzielle Engpässe zu geraten.

Sanierungskosten im Jahr 2023: Im Jahr 2023 werden die Sanierungskosten voraussichtlich weiter steigen. Grund hierfür sind unter anderem die gestiegenen Material- und Lohnkosten, sowie die steigenden Anforderungen an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Auch das für 2024 geplante “Heizungsgesetz” sollte im Hinblick auf die Wunschimmobilie berücksichtigt werden.

Eine Beispielrechnung zu möglichen Sanierungskosten einer alten Immobilie

Bitte beachten Sie jedoch, dass die tatsächlichen Kosten je nach Zustand des Hauses und Umfang der Sanierung variieren können.

Angenommen, ein Käufer hat ein Haus aus dem Jahr 1950 mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern erworben, das sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand befindet. Der Käufer möchte das Haus vollständig sanieren, um es zu modernisieren und energieeffizienter zu machen. Folgende Kosten können dabei anfallen:

Dachsanierung: Das Dach muss erneuert werden, um das Haus vor Witterungseinflüssen zu schützen. Hier können Kosten in Höhe von mehreren Zehntausend Euro anfallen, je nach Art der Bedeckung und Stärke der Dämmung. Insbesondere die Kosten für Dachsanierungen oder Neueindeckungen sind seit 2022 stark gestiegen, sodass sich die Kosten aktuell nicht ohne individuelle Begutachtung der Immobilie einschätzen lassen.
Fassadensanierung: Die Fassade muss saniert werden, um das Haus vor Feuchtigkeit zu schützen und gleichzeitig eine bessere Wärmedämmung zu gewährleisten. Hier können Kosten in Höhe von etwa 18.000 Euro anfallen.
Heizungserneuerung: Eine moderne Heizungsanlage ist notwendig, um das Haus energieeffizienter zu machen. Hier können Kosten in Höhe von etwa 10.000 Euro anfallen. Sollte eine Wärmepumpe installiert werden, können Kosten bis zu 40.000 Euro anfallen. Die Kosten für Wärmepumpen haben sich seit 2021 nahezu verdoppelt.
Elektroinstallation: Die Elektroinstallation muss komplett erneuert werden, um das Haus auf den neuesten Stand zu bringen. Hier können Kosten in Höhe von etwa 8.000 Euro anfallen, je nach Umfang. Werden Leitungen neu in die Wand geschlitzt, können die Kosten zusätzlich steigen.
Sanitärinstallation: Die Sanitärinstallation muss ebenfalls komplett erneuert werden. Hier können Kosten in Höhe von etwa 12.000 Euro anfallen. Zu- und Abwasserleitungen sind darüber hinaus weitere Kostenpunkte.
Fenster und Türen: Die Fenster und Türen müssen erneuert werden, um das Haus besser zu isolieren und somit energieeffizienter zu machen. Hier können Kosten in Höhe von etwa 20.000 Euro anfallen.
Bodenbeläge: Neue Bodenbeläge sind notwendig, um das Haus zu modernisieren. Hier können Kosten in Höhe von etwa 6.000 Euro anfallen bei moderater Ausstattung. Hochwertige Bodenbeläge wie Parkett oder Natursteinfußböden liegen weitaus höher.

Insgesamt können somit Sanierungskosten in Höhe von etwa 90.000 bis 150.000 Euro anfallen. Bitte beachten Sie, dass dies nur eine grobe Schätzung ist und je nach Zustand des Hauses und Umfang der Sanierung variieren kann. Zudem sind weitere Kosten, wie beispielsweise für die Gestaltung des Gartens oder die Einrichtung, nicht berücksichtigt. Dennoch gibt dieses Beispiel einen guten Überblick darüber, welche Kosten bei einer umfassenden Sanierung anfallen können.

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